Управляючі компанії замість ЖЕКів. Як це взагалі має працювати?

Позавчора президент підписав закон «Про житлово-комунальні послуги», який запроваджує новий тип стосунків з ЖЕКами, на які всі ми звикли нарікати. Формально закон вступить в силу лише через півроку, але у Львові вже менше ніж за місяць, з 1 січня наступного року, стартує пілотний проект, який передбачає ліквідацію ЖЕКів і створення натомість єдиної муніципальної управляючої компанії. Цей проект втілять наразі лише у Личаківському районі, але його результати стануть визначальними для усього Львова.

Сьогодні у прямому ефірі ZAXID.NET LIVE голова Личаківської районної адміністрації Львова Іван Лозинський і начальник відділу супроводу ОСББ Львівської міськради Сергій Солтис. Веде програму головний редактор ZAXID.NET Олег Онисько.

Для початку пропонуємо переглянути короткий сюжет нашої журналістки Вікторії Іваскевич:

***

«У Личаківському районі комунальники запрацюють по-новому. Замість семи ЖЕКів створять три управляючі компанії. Їх основою стануть потужніші ЛКП, до яких доєднають збиткові підприємства. До прикладу, ЛКП «Під Замком» знаходиться практично у промзоні, обслуговує близько двохсот будинків, з яких лише п’ять – багатоповерхівки. Квартплати ледь вистачає, аби підприємство вийшло на нуль. Тож скоро «Під Замком» стане частиною новоствореного ЛКП “Господар”.

Ірина Кринська, двірничка ЛКП «Під Замком»: «Пропонували залишатись далі двірниками на ті ж самій території, а будемо бачили як воно дальше буде».

503-те ЛКП змінить назву на ЛКП «Управитель». Зараз тут готують технічну документацію аби прийняти близько двохсот будинків іншого ЛКП. Після злиття доведеться скоротити деякі адміністративні та управлінські посади. А от майстрів працевлаштують усіх, бо їх і так бракує.

Михайло Рудик директор ЛКП № 503: «І сантехніків, і електриків, і малярів, покрівельників. заробітна плата така. що люди всі тікають на заробітки за кордон».

Клієнтам муніципальних управлінських компаній крім стандартного утримання будинків, надаватимуть додаткові послуги. Скажімо – ремонти. На них і сподіваються заробити. Крім того зарплати працівникам хочуть збільшити за рахунок перегляду квартплати та скорочень штату.

Оксана Пригода, в.о. начальника житлового господарства Личаківського району: «Ми сподіваємося, що інші заробітні плати. інші ведення роботи призведуть до якогось кращого набору, і ведуть до кращих послуг … Ми хочемо більше закупити техніки. щоб так само облегшити працю двірника, тому що вона теж є досить важкою на сьогоднішній день».

Все аби покращити якість послуг, адже доведеться конкурувати із приватними управлінськими компаніями. Одна з таких обслуговує цей будинок на Некрасова. Підприємство забезпечує роботу прибиральника, двірника, консьєржа та відеонагляд. Керівник компанії певен: комунальникам з ними буде важко тягатись. Мовляв, послуги надають кращі, та й тарифи у них нижчі, бо мають менше штатних працівників: електриків, сантехніків чи малярів наймають за необхідності.

Андрій Глуховський. комерційний директор управлінської компанії: «Є роботи, приїхали, виконали. отримали за це обумовлену суму і все. тобто. в нас правильна організація роботи».

Пілотний проект у Личаківському районі має запрацювати вже з лютого. У майбутньому комунальні управлінські компанії створять і в інших районах Львова».

***

Отже, пане Іване, ви очолюєте Личаківський район, де стартує пілотний проект. З першого погляду так виглядає, що кілька маленьких ЖЕКів об’єднають і зроблять великий ЖЕК. У чому суть?

Іван Лозинський: Ми сьогодні опрацьовуємо проект реорганізації, тобто приєднання фінансово слабких у господарському відношенні [ЖЕКів], вони не мали достатньо фінансової допомоги, тому ми вирішили зробити перший крок і протягом шести місяців об’єднати ЛКП «За Замком», ЛКП №507 і ЛКП «Господар» у новостворене ЛКП «Господар», яке сьогодні досить непогане у фінансовому плані. Тобто багатші ЛКП будуть давати допомогу у тих роботах, де вони [роботи у інших ЖЕКах] були не так організовані. ЛКП №504 буде приєднаний до ЛКП «Дім», яке сьогодні фінансово і господарсько є досить солідним і нормальним. Об’єднані два ЛКП дадуть можливість створити нову структуру, яка буде не тільки реорганізована, а й буде змінена і назва, і якість роботи.

Окрім цього, ми плануємо закупити нову техніку, яка буде надавати послуги мешканцям. І ЛКП можуть бути конкурентними з тими організаціями, які є на ринку, – приватні компанії. ЛКП №500 і ЛКП №503 ми також об’єднали і змінили назву на «Управитель», що дасть можливість у центральній частині міста укріпити його як нормальне комунальне підприємство. Але є але. Ми не тільки хочемо його змінити, це буде і зміна структури , напрямків роботи, якості надання послуг мешканцям , щоб мешканці побачили чи можна це ЛКП брати за основу, як управителя, що опікуватиметься їхнім будинком.

А за рахунок чого має покращитися якість роботи? Всі ті самі робітники [працюватимуть], можливо стане менше бухгалтерів…

Іван Лозинський: Керівники цих трьох підприємств, які ми плануємо [створити], вони себе [уже показали] як керівники сьогоднішнього рівня, тобто вони можуть взяти на себе відповідальність, можуть організувати роботу, дати якісні послуги і у них з мешканцями є нормальні стосунки. Попереднє опитування, яке ми зробили у березні, з березня по червень [воно тривало], показало, що 70% мешканців готові залишитись далі у стосунках з нашими ЛКП. Сьогодні у нас [у районі] зареєстровано 254 ОСББ, тобто ті будинки, де мешканці приймали рішення створити ОСББ, питань нема – вони вийшли [з ЛКП] і працюють.

Окрім цього, ми приблизно 300 будинків, які є переважно двоквартирними, передали в управління мешканцям. Вони сьогодні взяли на себе самі [відповідальність] і здійснюють самоуправління…

Самі? Це особняки?

Іван Лозинський: Це майже особняки: одно- і двоквартирні будинки. Сьогодні є можливість нашим ЛКП показати себе і це буде приклад для інших ЛКП району і міста, чи може конкурентно працювати ЛКП, чи не може. [Треба] десь конкуренцію ввести з тими структурами, які вийдуть на ринок, як управляючі компанії.

Другий крок буде десь протягом шести місяців. Плануємо, їх [ЛКП] об’єднати у ще одну компанію, яка вже може бути муніципальною компанією. За тих шість місяців мешканці [мають] визначитись, хто буде управляти їхніми будинками. Тому заплановано, що протягом цих шести місяців до кожного будинку директор ЛКП зі своїми працівниками прийде і запропонує свої послуги.

Ми зараз розробляємо тариф по місту Львову, який буде підвищеним приблизно на 2 грн/м2і. Послуги ми ж хочемо отримувати якісні, але коли ми за тих шість місяців попрацюємо з кожним будинком, кого він [будинок] захоче вибрати своїм управителем : чи ЛКП, чи прийде ОСББ, чи будуть визначені [мешканці] як самоуправлінці… Залишаться тільки ті будинки, які будуть невизначені. Після шести місяців у районі буде проведено конкурс і якщо мешканці до цього часу не визначаться з управителем будинку…

То їм призначать примусово?

Іван Лозинський: Тоді вже буде примусово призначений, буде конкурс

Сергію, а ви вважаєте, що це така життєздатна модель, що колишні ЖЕКи перейменовані в управляючі компанії будуть конкурувати з приватними управляючими компаніями?

Сергій Солтис: Тут ключова позиція в тому, чому ЖЕКи довший час не могли надавати якісні послуги? Тому що коштів, які надходили на їхні рахунки було недостатньо, щоб якісно надавати послуги і потреби, які вони обслуговували…

Тому що низькі тарифи були чи тому що люди не платять?

Сергій Солтис: Тут комплексна проблема. Тут і фінансовий стан мешканців і проблема у тому тарифі, який є і регулюється нашим [законодавством]…

Іван Лозинський: Низька заробітна плата.

Сергій Солтис: Низька заробітна плата стимулює до того, що людина, яка є кваліфікованою, просто не захоче піти працювати у комунальну структуру.

Я зрозумів. Але я кажу з погляду мешканців. Якщо мешканці не платять низькі тарифи, то чи будуть вони платити, якщо тарифи зростуть? У них же зарплата не зросте.

Сергій Солтис: Тут ми можемо переходити до того закону, який підписаний президентом – про житлово-комунальні послуги. Він дуже чітко розмежовує поняття житлових і комунальних послуг. Житлові послуги – це те, що ми маємо всередині будинку, комунальні послуги – це вода, тепло, електрика, газ і все інше.

Якщо люди відмовляються, у законі вже прописані механізми або припинення надання послуг, або нарахування пені. В залежності від того, яка це є послуга. З іншої сторони – яким чином може не настати момент припинення послуг або нарахування пені? Якщо мешканці отримують неякісні послуги. Якщо є факт надання неякісних послуг, відповідно, цей процес не наступає.

Але це ще треба довести, що це неякісні послуги. Ми зараз говоримо про ситуацію, коли люди користуються послугами – прибудинкова територія, ремонт будинку, тобто те, що мала би робити управляюча компанія, але не платять за ці послуги. Що ви зробите у цій ситуації? Я розумію, що воду можна відключити, але що робити з тими, хто не платить за прибудинкову територію або вивіз сміття?

Сергій Солтис: Питання вивозу сміття. Згідно з законом про ЖКП, мешканець має мати персонально укладену угоду з надавачем послуг – компанією, яка буде вивозити сміття з-під його будинку. Якщо він його не сплачує, то за це наступає адміністративна відповідальність. Це вже переходить в русло стягнення заборгованості в судовому порядку.

Якщо повернутись до питання тарифів – в сюжеті звучало, що у приватній компанії на гривню менші тарифи, ніж у ЖЕКу.

Сергій Солтис: Все залежить від того, у якому стані будинок. Будинок, який ми бачили у сюжеті – це новобудова, яка, швидше за все, була якісно збудована. Якщо ми говоримо про будинки, які є в обслуговуванні ЛКП, вони перебувають не завжди у хорошому стані і вони потребують набагато більших поточних вкладень, поточних виїздів, ніж будинок, який був показаний у сюжеті.

Хто має укладати цей договір з управляючою компанією? Якась рада мешканців?

Сергій Солтис: Є декілька варіантів, як вже говорилось. Це ми вже переходимо до закону №417. Є три варіанти. Перший: створюється ініціативна група, яка створює ОСББ. Інший варіант: проводяться загальні збори мешканців, де визначається уповноважена особа від мешканців будинку, яка буде підписувати договір на управління з управляючою компанією. Ще один варіант, що вони йдуть на самообслуговування і фактично функціонують як особняк.

Тобто самі збирають гроші і самі ремонтують?

Сергій Солтис: Так.

Іван Лозинський: І, крім того, повинна бути уповноважена особа від імені усіх мешканців, яка буде укладати угоду на загальні комунальні послуги. Тому що закон про коопераційну діяльність зобов’язує до 31 грудня 2018 року – в кожному будинку повинен бути загальний облік: на воду, на тепло, на гарячу воду. Тобто ця особа повинна укласти угоду. Чи це буде індивідуальна угода, чи колективна – залежно від того, як вони в себе приймуть на загальних зборах. Але це буде особа, яка буде відповідати. Тобто, на яку буде покладатись управління будинку.

Якщо хтось один в особняку проживає – питання нема теж, один укладає угоду і один за це відповідає. Два і більше, які є [у будинку] – значить, треба управителя, який за це відповідатиме. Якщо це буде самовизначення у них, самоуправління зробити, то це буде безкоштовно – вона [ця людина] на громадських засадах робитиме цю роботу. Якщо буде конкурс і буде призначений управитель – відповідно закладені в новому законі тарифи на обслуговування і тарифи на оплату управителю.

Але ці тарифи індивідуально визначаються в кожному окремому випадку, я правильно розумію?

Іван Лозинський: І, крім цього – по кожному будинку.

Тобто на тарифи не має впливу ні місто, ні президент, ні уряд, ні обласна адміністрація?

Сергій Солтис: У даному випадку це є демократія. Є вплив єдиний – це максимальна сума відшкодування пільг і субсидій. Тобто це обмеження, яке зі своєї сторони може поставити управління соціального захисту. Він є на рівні 4,50 на даний момент. Якщо мешканці собі вирішили поставити собі тариф 8, все одно їм більше, ніж 4,50 компенсації пільг не відбувається.

Інше питання, що з запровадженням цього закону люди, коли затверджують свій кошторис на будинок на рік – є можливість передбачити кошти на ремонтний фонд. На ремонтний фонд відшкодування пільг і субсидій не йде. Вони накопичуються на рахунку і далі за ці гроші, згідно з рішенням загальних зборів співвласників, чи в ОСББ, чи просто в будинку, просто освоюються.

В чому є різниця між тим, коли люди створили ОСББ або підписали договір з управляючою компанією, в даному випадку? Якщо є ОСББ, то це – юридична особа, яка теж має можливість далі підписати договір з управляючою компанією, але вона може від неї взяти ті послуги, якій їй на даний момент критично необхідні. А все інше, що можна всередині будинку організувати, вони залишають за собою. Плюс залишається контроль за коштами. Грубо кажучи, якщо є створений ремонтний фонд, то він залишаться на рахунках будинку, а не на загальному рахунку управляючої компанії.

Яка може завтра збанкрутувати.

Сергій Солтис: Ми можемо говорити про наші комунальні компанії, що місто дає свої гарантії. Але ми розуміємо, що приватна фірма обслуговує і діє як комерційна організація.

А є взагалі конкуренція якась, є ці приватні фірми, їх достатньо?

Іван Лозинський: Є приватні фірми, які хочуть вийти на ринок, вже підбирають будинки. Але вони підбирають будинки, які є в кращому стані, які нові – на яких вони зможуть потім десь розвиватись. Я не кажу, що нема гарантії, щоб вони потім десь не лопнули. Але тут є гарантія в ЛКП, тому що засновником залишається міська рада, тобто міська рада все-таки за це відповідає.

Може в ЛКП надавали не такі вже якісні послуги, але можна було звернутися і деякі роботи виконати.

Сьогодні є сім основних показників, які будуть закладені в обслуговування, окрім цього ми внесли зміни в статути ЛКП, де є не тільки обслуговування, а й управлінням будинком, що є іншою формою власності. Тобто управління у будинку мешканці вже здійснюють через управителя, а вони вже будуть доручати роботу нашим муніципальним компаніями. Вони займатимуться прибудинковою територією, сходова клітка, електропостачання, димовідведення. Якщо хочемо робити сходову клітку, то прошу дуже, компанія зробить кошторис, скаже скільки це буде коштувати, мешканці це аналізують, чи це доцільно, чи це буде якісно – і тільки тоді робиться ремонт.

Але раніше ЛКП мали певний план і просто ремонтували той чи інший будинок.

Іван Лозинський: Це були загальні кошти…

Але якщо мешканці там не скидаються?

Іван Лозинський: Тоді ми не будемо там робити.

А нема ризику, що всі нові безпроблемні будинки розберуть приватники, а ця муніципальна компанія залишиться зі старими «вбитими» будинками і буде тотально збитковою? Чи місто щось доплачуватиме?

Сергій Солтиc: Питання дотування виключається у цьому випадку.

Навіть якби місто хотіло?

Сергій Солтиc: Навіть, якби місто хотіло, воно по закону не може. Інший підхід полягає у тому, що коли мешканці проводять свої збори, то мають затверджувати план того, що вони готові тут зробити і коли вони готові розпочати. Вони керуються договором з управителем, тому навіть якщо беруть приватного управителя, то треба дуже уважно читати договір їхньої співпраці: що там написано і які умови їхньої співпраці.

На жаль, наш час вичерпався, залишається тільки побажати, щоб мешканці великих будинків могли між собою домовитися.

Іван Лозинський: І не тільки великих будинків. Навіть якщо мешканці не прийдуть у муніципальну компанію, то можливо у майбутньому з’явиться якась програма, аби залучити кошти співфінансування, один на один мешканці не залишаться.